陽台外推漏水責任歸屬解析，室內設計與裝修裝潢實務指南

發布日期：8/15/2025

把陽台外推成室內空間，好用又增坪，但也最容易在雨季變成「滴答危機」。

到底誰應負責？是建物公設滲水、樓上鄰戶外牆裂、還是改裝工法不到位？

這篇用可落地的流程與尺寸參數，帶你快速釐清責任、確實修復並留下可佐證的驗收紀錄。

什麼是外推？兩種型態與常見爭點解析

1. 外推的兩種型態

封閉型外推（加窗封陽台）
在原陽台位置加裝窗戶形成封閉空間，原防水層與排水系統多數仍保留在外側。
擴張型外推（地坪內縮外延）
將室內地坪向外延伸，通常需要重新施作防水、排水系統，並處理門窗收邊。

2. 外推的三大爭點

公設 vs 專有
- 公設範圍：外牆、女兒牆、排水豎管多屬公設部分。
- 專有範圍：地坪面層與窗框內側多屬專有產權。
既有瑕疵 vs 改裝缺失
- 判斷滲漏原因時，需區分是原屋體裂縫造成，還是外推後未重做防水或地坪斜度不足導致。
合法性
- 若外推未申請或屬違規變更，可能影響後續保險理賠與法律責任，甚至影響交易過戶。

3 分鐘快篩漏水來源｜室內滲水檢測與判斷指南

1. 判斷滲水來源的方法

垂直線痕自上而下
可能與上層外牆或窗台收邊施工瑕疵有關，需檢查外牆防水層與窗台密封。
地坪積水、邊角發黑
可能是地坪斜度不足（建議 1–2% 坡向排水口）或防水層破損導致。
窗框四周滲水
常見原因包括壓條或矽利康老化、內外止水線缺失，需重新填縫或更換密封材料。
雨停後仍持續滲水
代表牆體已吸水或管道漏水，需進行管道試壓檢測或熱像儀檢查，確認漏點位置。

2. 安全檢查提醒

檢測滲水時，務必先關閉電源，避免因地面積水或導電環境導致觸電事故。

滲水防水蒐證SOP｜完整記錄讓責任更好釐清

1. 蒐證工具清單

手機相機（具時間戳功能）
手電筒
濕度計
粉筆／膠帶
色水或紙巾
量尺

2. 蒐證步驟

定點拍照
- 拍攝地坪、牆角、窗框、天花與外牆交界處
- 需拍近景、中景與遠景，確保細節與全貌都有記錄
畫水路
- 使用紙巾沿縫隙擦拭，找出最潮濕的位置
- 標記時間與位置以便比對
分段試水
- 先測試窗台 → 再測外牆 → 最後測地坪
- 每段測試間隔 30–60 分鐘並記錄滲水情況
記錄天候條件
- 包含降雨類型、風向與雨量等級
- 方便與管理單位或施工方對照分析

3. 加分證據

保固卡
施工過程照片
材料發票
工程契約（最好載明防水層厚度與試水天數）

這些附加文件有助於後續責任認定與保固爭議解決。

滲水責任歸屬判斷指南｜誰應該先處理與推進順序

1. 公設滲漏

常見原因：外牆裂縫、女兒牆踢水線失效、共用排水豎管老化或破損。
處理方式：由管委會或物業先行協調，必要時可委託第三方鑑定確認責任歸屬。

2. 專有部分

常見範圍：外推地坪防水、門窗收邊、室內排水系統。
責任方：由屋主或原裝修承攬商依保固條款進行修復。

3. 樓上或鄰戶因素

可能來源：窗檯滲水、冷氣排水外溢、陽台積水溢流。
處理建議：由管委會協調雙方共同檢測，若確定屬於他戶原因，應由該戶負責整修與賠償（依協議或鑑定結果）。

4. 違規外推或未申請變更

後果：多由現使用者承擔修復與相關責任，保固與保險理賠可能因此受限。

溫馨提醒

本文屬於裝修實務判斷指引，實際責任歸屬仍應依社區規約、買賣契約及專業鑑定報告為準，確保處理過程合法且有依據。

修繕工法SOP全攻略｜防水工程與滲水修繕關鍵步驟

1. 地坪與女兒牆防水

基面處理：清除鬆動層與油污，轉角處製作 R 角圓弧；裂縫先以彈性材料補縫。
防水層施工：PU、防水水泥或卷材（SBS/TPO）至少施工 2 道，並向上翻至女兒牆 ≥10–15 cm。
斜度與排水：完成面保持 1–2% 坡度導向地漏或落水頭，並安裝防臭/防髒髮地漏裝置。
試水檢驗：蓄水 24–48 小時，水位不下降且下層無滲跡才可收面。

2. 窗框與收邊防水

雙層止水設計：外層矽利康阻擋雨水，內層使用丁基膠帶或止水膠條加強。
滴水設計：窗下緣設置滴水線/鼻，避免雨水回滲牆面。

3. 外牆與伸縮縫修補

細裂修補：以彈性防水塗層覆蓋細小裂縫。
結構裂縫修補：先鑽孔壓注樹脂填補結構裂縫，再進行表層防水。

4. 金屬與穿牆點密封

全方位填封：空調與電線穿牆口須 360° 填封，外側加防水罩杯並使用抗 UV 封膠。
避免短效補漏：僅用矽利康補縫往往撐不久，若缺乏坡度與翻邊高度，豪雨仍可能造成滲水。

防水施工與滲水修繕常見雷區｜避開 5 大錯誤確保修繕有效

雷區 1：只補表面矽利康

問題點：僅在表面打矽利康，忽略斜度與翻邊處理。
後果：遇到大雨仍會持續滲水，屬治標不治本。
正確作法：同步檢查坡度與翻邊高度，從結構源頭改善。

雷區 2：未分段試水就大面積重做

問題點：未先測試漏水源頭，就直接全面施工。
後果：漏水原因不明，可能花錢卻無改善效果。
正確作法：依序進行窗台、外牆、地坪試水，逐段排查。

雷區 3：窗下無滴水線

問題點：未設置滴水線或滴水鼻。
後果：雨水回滲牆面，形成黑邊與壁癌。
正確作法：在窗下緣加裝滴水設計，阻斷回流水路。

雷區 4：防水層未上翻

問題點：防水層施工僅在水平面，未延伸至牆面或女兒牆。
後果：牆角最先失效，容易成為漏水熱點。
正確作法：防水層向上翻至 ≥10–15 cm，確保轉角保護。

雷區 5：無工序照片

問題點：施工過程未拍照存檔。
後果：後續若有爭議，缺乏佐證難以主張保固權益。
正確作法：全程拍攝施工步驟、使用材料與完成面，並保存紀錄。

結論

外推陽台的漏水，責任要先釐清，工法再精準。

用分段試水與影像蒐證掌握來源，依公設/專有與改裝範圍界定權責；修繕時把斜度、翻邊、滴水與試水做到位，驗收與保固條款寫清楚。

把流程與證據建好，止漏更快、爭議更少、居住更安心。

FAQ｜常見問題

Q1：怎麼分公設還是專有？

外牆、女兒牆與共用排水豎管多屬公設；外推後的地坪面層、窗框內側與室內排水多屬專有。仍以社區規約與鑑定為準。

Q2：未申請就外推，後續漏水還能要求保固嗎？

違規施作常使保固與理賠受限；多由現使用者自負修復。建議先與管委會溝通並委託第三方檢測。

Q3：一定要蓄水 24–48 小時嗎？

只要涉及地坪防水重做，蓄水/噴淋試驗必不可少；未做試驗的工程，後續難主張修補責任。

Q4：只是在窗框邊滲水，可以自己打膠嗎？

短期可緩解，但若內側止水與窗檯收邊缺失，仍會復發。建議同步檢查內外雙止水與滴水設計。

Q5：是樓上滲下來還是我家地坪上來的？

用「分段試水」判斷：先窗台→外牆→地坪，每段間隔觀察；再配合下層天花檢視最濕點與時間差。

Q6：保固要怎麼寫才保險？

寫明工法層次、材料品牌/厚度、試水天數、到場時限、保固範圍與除外（如地震、私自打釘）。尾款與保固綁在一起最有保障。

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