什麼是海砂屋？定義與形成原因解析

「海砂屋」指的是在混凝土製作過程中 使用未經處理的海砂，導致建物內部殘留過高氯離子，使鋼筋出現嚴重腐蝕、膨脹、崩裂等結構安全問題的房屋。海砂含有大量鹽分，如果沒有經過淡化處理就被直接加入混凝土，氯離子會快速侵蝕鋼筋，使混凝土失去保護性，進而引發鋼筋銹蝕、混凝土剝落、牆面龜裂等情況，長期下來甚至可能造成梁柱強度下降，影響整棟建築的耐震與安全性。

海砂屋的定義：氯離子含量超標的建築物

依據營建法規，混凝土內的氯離子含量若超過標準，即可被認定為海砂屋。檢測方式多以採樣混凝土並測量氯離子濃度為主，若超標代表使用了未淡化或部分淡化的海砂，且腐蝕風險已影響結構安全。因此，海砂屋並非只靠外觀判斷，而是需透過專業檢驗才能確定。

海砂屋為什麼會出現？三大形成原因

1. 早期法規不完善
台灣在 1980–1990 年代，因快速都市化與建設需求旺盛，砂石供應不足，加上海砂成本較低，在法規尚未嚴格管制時，部分建案為降低成本，直接使用未經處理的海砂，使當時興建的住宅成為海砂屋的高風險區。

2. 建材來源不透明、偷工減料
部分不良施工單位使用價格便宜的海砂，甚至混合少量淡化砂冒充正常砂石，造成混凝土品質不均。若監造與驗收不嚴格，就可能讓海砂建材流入工程，形成日後難以修復的結構問題。

3. 海砂淡化設備不足或處理不完全
即使海砂可以透過淡化設備降低氯離子，但早期設備不普及，清洗技術也不成熟，處理後的海砂仍可能含有殘留鹽分，導致建物使用後幾年才逐漸出現鋼筋鏽蝕徵兆。

海砂屋的形成具隱匿性，問題常在多年後才出現

海砂屋最大問題在於：腐蝕是慢慢發生的。
建築初期外觀看不出問題，但隨著時間推進，鋼筋因氯離子侵蝕而膨脹，混凝土開始剝落、天花板掉落、牆壁裂縫擴大，最後可能影響梁柱強度，導致耐震能力下降。因此，海砂屋常常在 10～20 年後才被發現，讓許多購屋族措手不及。

 

海砂屋的主要特徵有哪些？外觀與結構判斷一次看懂

海砂屋最大的危險來自於「氯離子侵蝕鋼筋」造成的結構劣化，而這些問題往往會反映在建物外觀與使用情況上。雖然確定是否為海砂屋仍需專業檢測，但透過肉眼仍能觀察到一些明顯特徵。

1. 大量剝落、爆裂的混凝土（鋼筋外露）

海砂會讓鋼筋快速生鏽，而生鏽膨脹後會擠壓混凝土，導致牆壁、梁柱或陽台底部出現「蜂窩狀剝落」、混凝土掉塊的情況。若可看到鋼筋外露、腐蝕變黑或呈紅褐色斑點，幾乎可判定為高度危險徵兆。

2. 牆壁與結構梁柱的深層裂縫

海砂屋常見「45 度裂縫」、「貫穿裂縫」或「從窗框延伸至牆角的長裂縫」。這類裂縫多為結構受損造成，而不是一般油漆龜裂或表層裂痕。

3. 室內外牆面出現白華（壁癌）且範圍異常大

海砂中的鹽分容易吸水，再加上鋼筋腐蝕造成水氣累積，使壁癌比一般潮濕造成的白華更加「大面積、反覆、難以處理」，即使重新批土油漆仍會在短期內復發。

4. 陽台、樓梯間與管道間特別容易破損

這些位置較容易受到雨水滲入，一旦氯離子與水氣接觸，腐蝕速度會更快，因此這些區域常成為海砂屋最先出現損壞的地方。

5. 建築物年齡多落在 1980–1995 年間（高風險期）

這段期間是台灣海砂屋最常見的年代，若房屋是這個時期興建，而且外觀又有裂縫、剝落等情況，就需要提高警覺。

 

海砂屋的危害有多大？結構安全與居住風險分析

海砂屋最嚴重的問題來自於 氯離子侵蝕鋼筋，削弱整體結構強度。當鋼筋因鹽分腐蝕而膨脹，混凝土會被撐裂、剝落，使建物的安全性大幅下降。這並非只是牆面美觀或壁癌的問題，而是牽涉到建築物核心結構能否承受日常載重與地震力量。

1. 結構強度減弱，耐震能力明顯下降

鋼筋是建築物中最重要的受力構件，一旦因海砂中的鹽分生鏽，鋼筋直徑減少、握裹力降低，就無法有效支撐樓板與梁柱，使建物在地震中更容易出現斷裂、倒塌等危險。這也是海砂屋最致命的問題。

2. 梁柱剝落，可能發生局部坍塌

當鋼筋持續腐蝕，梁柱混凝土會逐漸剝落形成「蜂窩狀」，嚴重者甚至會看到鋼筋外露。若不進行補強，梁柱負荷能力下降，長期下來可能造成局部結構坍塌，對住戶造成直接生命威脅。

3. 壁癌、滲水與黴菌問題反覆發生

海砂吸水性高，容易造成建物內外牆出現大面積壁癌，即使反覆補修也很難徹底改善。長期潮濕更可能導致黴菌滋生，影響呼吸系統健康，對敏感族群或兒童風險更高。

4. 房價大幅貶值，轉售困難

一旦確定為海砂屋，銀行通常不願核貸或大幅降低貸款成數，導致房屋轉售困難、房價貶值，甚至淪為「完全無法交易的瑕疵屋」。

5. 修繕費用高昂，可能不如重建

海砂屋的結構問題屬於深層劣化，單純補土油漆無法改善，補強費用動輒百萬甚至數百萬，有些案例最終需整棟重建或透過都更新辦。

 

海砂屋如何檢測？常見檢測方法與費用範圍

判斷房屋是否為海砂屋，不能只靠外觀，而是需要透過專業儀器與化驗來確認混凝土中的「氯離子含量」。只要超過法規標準，就可正式被認定為海砂屋。以下整理最常見的檢測方式與市場費用，讓購屋者或屋主更清楚檢測流程。

一、海砂屋的常見檢測方法

1. 氯離子含量檢測（最核心方法）

由專業技師鑽取混凝土樣本，送至實驗室檢驗氯離子濃度。

• 若氯離子含量超標，即可認定為海砂屋。
• 此方法最準確，也是目前法院與鑑定單位採用的主要標準。

2. 鋼筋腐蝕檢測（鋼筋掃描 / 鋼筋腐蝕儀）

透過儀器測量鋼筋電位差，判斷腐蝕程度，可了解結構劣化情形。

• 常用於輔助判斷海砂屋是否已造成安全風險。

3. 混凝土強度檢測（回彈試驗 / 鑽心試驗）

檢查混凝土強度是否因腐蝕而衰退。

• 可視情況採用回彈槌或鑽心方式，鑽心最準確。

4. 外觀檢視與結構勘驗

技師會檢查是否有：

• 鋼筋外露、爆裂
• 大面積壁癌
• 深層裂縫
• 樓梯間、陽台明顯剝落
  此類屬初步判斷，但無法作為最終證據。

二、海砂屋檢測費用範圍（台灣市場行情）

項目	費用估計
氯離子含量檢測（鑽孔＋化驗）	$20,000～$60,000 / 點
鋼筋腐蝕檢測	$10,000～$30,000
混凝土強度檢測（回彈）	$5,000～$15,000
混凝土鑽心強度檢測	$20,000～$40,000 / 點
結構技師現場勘驗	$5,000～$20,000

實務上最常做的是氯離子檢測 2～4 點，費用多落在 5 萬～15 萬元之間。

三、什麼時候需要做海砂屋檢測？

• 購買 1980～1995 年間建屋的中古屋
• 屋況出現大面積壁癌、剝落、鋼筋外露
• 購屋前想確認結構安全
• 已懷疑為海砂屋並準備走法律途徑

 

海砂屋建物的成因：為什麼會使用海砂？歷史背景與法規變化

海砂屋的產生並非單一因素，而是台灣在快速都市發展時期所累積的制度問題與市場需求造成的結果。在 1980～1995 年間，海砂屋大量出現，其形成原因主要包括建材供應不足、法規尚未完善，以及部分施工單位的偷工減料行為。

一、砂石供應不足與快速建設需求

1980 年代起，台灣面臨房地產與公共建設大量需求，混凝土用的天然河砂逐漸短缺，加上政府對河川採砂進行管制，使合法砂石供應大幅下降。
在此背景下，成本低廉、取得容易的「海砂」自然成為部分建案偷工減料的替代品。

然而，海砂含有大量氯離子，若未經淡化處理就直接使用，會加速鋼筋腐蝕，埋下結構安全風險。

二、早期海砂淡化技術不足

即使海砂能透過淡化方式降低含鹽量，但 1980～1990 年代的台灣缺乏完善的清洗設備與檢測制度。
即使部分廠商宣稱已淡化，實際效果不一，仍可能殘留大量氯離子，導致混凝土在完工幾年後就開始劣化。

三、法規不完善、監督不足

早期營建法規尚未強制檢測混凝土中的氯離子含量，加上監造制度不嚴謹，建材來源也缺乏嚴格溯源。
許多建案即使使用未處理的海砂，也能輕易通過驗收，導致大量海砂屋在此期間落成。

直到 1995 年後，政府開始訂定氯離子標準、加強材料檢測與施工監督，海砂使用才逐漸受到控制。

四、部分建商為降低成本而偷工減料

海砂取得容易且成本遠低於淡化砂與河砂，在缺乏監督的年代，一些施工單位為節省材料費用，刻意混入海砂甚至完全替代正常砂石，使建築結構品質大幅下降。

 

買到海砂屋怎麼辦？法律責任與申訴管道

一旦購入海砂屋，不僅涉及居住安全，更牽涉高額修繕費用及後續法律責任。若確定房屋因氯離子超標而被認定為海砂屋，買方可循法律途徑主張權益，包括契約解除、價金返還、減少價金與求償等。以下整理完整處理流程與申訴管道，協助購屋者避免重大損失。

一、確認是否為海砂屋：先進行專業鑑定

在法律行動前，需先聘請結構技師與實驗室檢測混凝土氯離子含量。
只要檢測結果超標，即可作為訴訟或談判依據。
常見檢測包括：

• 氯離子含量檢測（最關鍵）
• 鋼筋腐蝕檢測
• 混凝土強度檢定
• 結構安全評估

二、賣方法律責任：瑕疵擔保責任

依《民法》第 354 條至第 365 條，只要房屋在買賣時本身就存在隱藏瑕疵（如海砂屋），賣方即負瑕疵擔保責任，無論其是否知情。買方可主張：

1. 解除契約（退屋＋退全額）
2. 減少價金（部分退款）
3. 損害賠償（修繕費、搬遷費、鑑定費等）

若賣方刻意隱瞞或造假資訊，還可追究 民事詐欺責任，甚至可能涉及刑事責任。

三、若透過仲介購買：仲介也可能需負責

根據《不動產經紀業管理條例》，仲介公司有「善良管理人注意義務」。
若仲介未盡查證義務或未揭露風險資訊，買方可對仲介主張賠償責任。

四、申訴與協助管道

以下為買到海砂屋後可使用的協助單位：

• 地方政府消費者服務中心：協助調解買賣糾紛
• 不動產糾紛調處委員會：協助房屋檢測、調解
• 建築師公會、技師公會：提供鑑定服務
• 法院調解委員會：先行調解避免打官司
• 民事訴訟：最終處理方式，可請求退費或賠償

買方須注意：瑕疵擔保權的行使有一定期限，通常需在發現瑕疵後 6 個月內提出（民法規定）。越早啟動程序越有利。

 

海砂屋能修復嗎？補強、重建與都更方案比較

海砂屋因混凝土內的氯離子造成鋼筋嚴重腐蝕，屬於深層結構劣化問題。雖然部分海砂屋表面看似只需要修補剝落或壁癌，但真正的損壞多發生在牆內鋼筋與混凝土，因此「海砂屋是否能修復」取決於劣化程度與經濟效益。一般常見處理方式包含 補強、重建 以及 都市更新，以下為三者比較。

一、補強修繕：適合損壞程度有限的海砂屋

補強方式常見包括：

• 鋼板補強：提升梁柱受力能力
• 包覆碳纖維補強（FRP）：增加耐震強度、延緩腐蝕
• 混凝土打除重灌：移除受損混凝土、重新澆置

補強的優點是工期短、費用較低，適合仍具結構安全但局部受損的海砂屋。然而，一旦腐蝕已深入梁柱核心，補強效果有限，可能只是延緩問題，而非永久解決。

費用範圍：

• 小規模補強：30～100 萬
• 整棟大型補強：300 萬～上千萬

二、重建：適用於嚴重腐蝕、結構危險的建物

當海砂問題已影響整棟建築結構，補強成本過高且無法保障長期安全時，就需要考慮重建。
重建可全面解決海砂問題，但也伴隨：

• 高額建築成本
• 住戶搬遷
• 法規申請流程

然而，對高樓層或大面積腐蝕的建築來說，重建反而是最安全、最根本的解決方式。

三、都市更新（都更）：多戶集合重建的有效方案

若海砂屋位於老舊社區、住戶多且建物狀況普遍惡化，都更會比單獨重建更具可行性，包括：

• 政府補助
• 稅賦減免
• 容積獎勵
• 開發商協助建造

都更能讓海砂屋與周邊老舊建物一起重建，解決建築安全問題，也讓整體環境升級。

 

如何避免買到海砂屋？看屋前後的檢查重點

海砂屋最大的問題在於其結構劣化具有隱匿性，許多屋主在入住多年後才發現牆壁剝落、鋼筋腐蝕，甚至嚴重影響居住安全。因此，在購買中古屋前，掌握正確的檢查流程與觀察技巧，是避免買到海砂屋的關鍵。以下整理看屋前後的完整檢查重點。

一、看屋前：從建物資訊著手篩選高風險物件

1. 建築年代（1980～1995 年為高風險期）

這段期間因砂石缺乏與法規不嚴，是海砂屋最容易出現的年代。凡是此時期興建的公寓、大樓，都需提高警覺。

2. 查詢建築資料與施工背景

可參考：

• 建照年份
• 建築師、營造廠是否具口碑
• 是否曾被通報為海砂屋社區
• 是否有重大維修紀錄（如大規模補強）

若建物早年曾發生大規模剝落或壁癌，需格外注意。

二、看屋時：觀察外觀與結構異常

1. 檢查牆面、梁柱是否有深層裂縫

45 度裂縫、貫穿裂縫是結構受力問題，需提高警覺。

2. 是否有「蜂窩狀剝落」或鋼筋外露

若可看到鐵件鏽蝕、混凝土掉塊，是高度危險徵兆。

3. 壁癌範圍是否大且反覆

海砂中的鹽分會吸濕，使壁癌難以根治，短時間反覆出現是警訊。

4. 陽台、樓梯間、管道間是否異常破損

這些地方最容易因氯離子與水氣反應而先出現問題。

三、看屋後：必要時進行技師檢測

若外觀疑似海砂屋，建議直接採用：

• 氯離子檢測（最準確）
• 鋼筋腐蝕檢測
• 混凝土強度檢測

其費用雖不低，但相對於買下問題屋所帶來的損失，檢測是最有效避免風險的方法。

四、選擇可信賴的仲介與專家

專業仲介或帶看人員會主動說明建築年代、社區狀況與維修紀錄，並提醒潛在風險。若仲介刻意迴避或無法提供資訊，也是一種警訊。

 

哪些地區較常見海砂屋？台灣海砂屋高風險區域分析

海砂屋多出現在 1980～1995 年間的建築，主要與當時砂石供應不足、監管制度不完善以及大量建設需求有關。雖然海砂屋現已較少新發生，但這些早期建築仍存在市場中，因此了解高風險區域，有助於購屋者提前避險。以下整理台灣最常出現海砂屋的縣市與原因。

一、北部地區：台北、新北為海砂屋通報最多的縣市

1. 新北市（板橋、中和、永和、新店、三重）

新北是台灣海砂屋案例最多的地區，原因包括：

• 1980 年代人口快速成長
• 大量興建公寓與集合式住宅
• 當時營建需求大、砂石短缺嚴重
  其中板橋、中和、三重尤其常見海砂屋通報案件。

2. 台北市（文山、內湖、士林等部分舊地區）

台北市早期建物多，部分地區在1980～1990年間也曾因砂石來源不透明而出現海砂屋，但多集中於早期公寓住宅區。

二、中部地區：台中、彰化亦有高風險社區

1. 台中市（北區、西屯、中區）

台中在 80 年代都市化快速，公共工程與住宅大量興建，使部分早期大樓在後續檢測中被判定為海砂屋。

2. 彰化縣

彰化的沿海鄉鎮（如伸港、線西）因地理環境與建材取得因素，也曾發現海砂使用紀錄。

三、南部地區：高雄、台南部分地區需留意

1. 高雄市（三民、苓雅、前鎮）

高雄早期工業發展快速，民間住宅與工業相關建案多，砂石需求龐大，因此部分 30 年以上老屋存在海砂風險。

2. 台南市（永康、北區）

台南部分老舊公寓也曾通報海砂屋，主要集中在 80～90 年代興建的社區。

四、離島與沿海地區：使用海砂風險更高的地區

離島如澎湖、金門過去因砂石取得不易，有較高機率使用海砂或未完全淡化的海砂，因此老屋需特別注意。

 

購買中古屋時避免風險的專業建議：挑選流程與應注意資料

購買中古屋最大的風險在於「屋況不透明」，包括結構問題（如海砂屋、漏水、結構裂縫）、法規問題（增建、違建）與權利問題（查封、租約、用電用水異常）。要降低購屋風險，最有效方式是落實完整的挑選流程並取得正確資料。以下整理專業購屋前必做的檢查重點。

一、購屋挑選流程：從外而內、從文件到現況

1. 檢查不動產登記資料（地籍謄本、建物謄本）

可確認：

• 產權是否乾淨
• 是否有查封、抵押
• 建築完成年份
• 建物格局、面積是否與現況相符
  這是所有中古屋購買的第一步。

2. 查詢「建物測量成果圖」與「使用執照」

能檢查是否有：

• 違章增建
• 突兀隔間
• 公設、使用分區是否正常
  若有改建或未經許可的隔間，產權與安全上都會有風險。

3. 了解建物歷史維修紀錄

包含：

• 大樓外牆是否曾補強
• 是否有海砂屋或漏水通報
• 管委會是否曾做過大規模維修
  這些紀錄能顯示建物是否曾出現重大問題。

4. 實地看屋：檢查結構、漏水、通風採光

查看是否有：

• 牆面深層裂縫
• 天花板、樑柱滲水痕跡
• 海砂屋徵兆（剝落、壁癌、大面積白華）
• 管道間異味或老舊電線管
  這些都是中古屋最常出現的風險。

二、購屋時必查的「重要資料」清單

1. 土地使用分區資訊

確認用途（住宅、商業、工業）、是否可合法使用。

2. 建案是否曾被通報為海砂屋或公安危樓

可向地方政府、管委會或技師鑑定紀錄查詢。

3. 社區管理狀況與管委會財務

包含維修基金是否充足，是否具備健康的管理制度。

4. 用電、用水、瓦斯是否正常

老屋常有老舊電線、管線問題，維修成本高。

三、必要時聘請專業第三方：技師、建築師驗屋最可靠

如果房屋有以下情況，建議直接找專業驗屋：

• 建築年代超過 30 年
• 曾發生漏水、結構修補
• 外觀有裂縫或剝落
• 社區有海砂屋疑慮

驗屋費用相對於日後的修繕成本非常值得。

 

海砂屋常見問題（FAQ）

以下整理購屋者最常詢問的海砂屋問題，協助你快速理解海砂屋的定義、風險、判斷方式與處理方法。

1. 怎麼判斷房子是不是海砂屋？

最準確的方法是進行 氯離子含量檢測。
雖然外觀可能出現裂縫、剝落、壁癌等徵兆，但只有檢測結果超標才能正式被認定為海砂屋。一般會由結構技師鑽取混凝土樣本送驗確定。

2. 海砂屋一定很危險嗎？

危險程度取決於鋼筋腐蝕的深度。

• 輕度腐蝕：可透過補強改善
• 中度以上腐蝕：結構安全降低
• 重度腐蝕：可能需重建或進入都更程序

由於海砂會持續侵蝕鋼筋，即便目前看似安全，未來仍有惡化風險。

3. 海砂屋可以修復嗎？

可以，但效果有限。
常見補強方式包括碳纖維補強、鋼板補強、混凝土重灌等。
若腐蝕過於嚴重，補強成本可能超過重建費用，因此需由結構技師評估。

4. 買到海砂屋可以退費或求償嗎？

可以。
依《民法》中的瑕疵擔保責任，賣方必須負責，即使他不知道房子是海砂屋。買方可要求：

• 退屋、退費
• 減少價金
• 損害賠償（鑑定費、修繕費等）

若仲介未揭露資訊，也可能需負責。

5. 海砂屋對房價的影響大嗎？

非常大。
海砂屋一但被認定，往往 難以轉售、銀行不願核貸、價格折損嚴重。即便修補後，市場仍會保留疑慮，因此投資價值相對低。

6. 海砂屋會影響健康嗎？

海砂本身不會直接影響健康，但壁癌、滲水、黴菌滋生是高風險問題，可能導致呼吸道不適、過敏或氣喘惡化。

7. 海砂屋最常出現在什麼年代與地區？

多集中在 1980～1995 年間建造的公寓或大樓，北部的新北市（板橋、中和、永和、三重）案例最多，中南部與沿海地區也都有通報紀錄。

8. 想買中古屋，怎麼避免買到海砂屋？

掌握以下步驟最有效：

• 查建築年份
• 了解社區是否有海砂紀錄
• 注意外觀剝落、裂縫
• 必要時做氯離子檢測
• 選擇誠實且具專業的仲介
• 老屋建議找技師或驗屋公司檢查

 

了解海砂屋特徵，才能避免高風險購屋決策

海砂屋是中古屋市場中最具隱藏性、也最危險的結構問題之一。由於海砂會持續腐蝕鋼筋，使建物的梁柱、樓板強度逐漸下降，問題往往在多年後才明顯浮現。正因如此，購屋者必須在看屋、評估、談價前，就具備正確的判斷能力與知識，才能降低購買到高風險房屋的機率。

透過認識海砂屋的常見外觀徵兆，如混凝土剝落、鋼筋外露、深層裂縫、大面積壁癌，以及了解高風險建築年代（1980～1995 年間），能在早期篩選出疑似海砂屋的物件。同時，善用建築資料查詢、社區維修紀錄、技師鑑定等方式，更能大幅提高購屋安全性。

此外，了解海砂屋的危害、修復難度、法律責任與房價影響，也能在交易過程中做出更理性的判斷。必要時委託驗屋公司或結構技師進行氯離子檢測，是所有購屋者最值得投資的安全保障。

總結來說，避開海砂屋不靠運氣，而是靠知識與檢查流程。
當你能正確辨識海砂屋特徵、看懂外觀問題、掌握檢測方法並查詢相關資料，就能大幅降低買到問題屋的風險，做出更安全、安心、無後顧之憂的購屋決策。